这些20年房龄的老小区，为什么状态这么好

发布时间：2025-04-04 22:46:05 来源：新闻雷达网 作者：浮光

上海的老房子多么确实，据统计全国建于2000年前的家庭户住房，也就是房龄20年前一共约1600万户全国平均占比35%而这个数字到了上海，转眼就来到50.38%，位居全国第一所以不意外，提到上海的老房子，我们脑海里最多浮现的应该是这个样子内里没什么绿化，外表也是破破旧旧的样子当然也有顶级的老房子比如坐落在梧桐树下上海的老洋房，今年4月静安巨鹿路一套花园老洋房就卖出了总价3.1个亿，单价超100万/平的天花板价格那么除此之外上海还有没有存在一定年份，也不是天价老洋房，适合普通人又居住体验还不错的老房子呢答案是：肯定就是你很难想象，在上海一个房龄超20年的房子很少见的做到大面积开窗基础上，立面可以拥有这样大理石般雕刻的质感环绕建筑旁侧角落园林点缀的座椅，又创造出度假的氛围几把以及当你推门而入迎接你的还是这样一个宽敞明亮的大堂按理说这些都是老房子里最难看到的生活画面，一度也让我觉得超过不少市面上的商品房但这还只是最微不足道的地方包括既然做到这样的品质，这些老房子如今的二手房价表现又是怎样都是老房子，为什么他们不一样01谁说老房子就没有一个好设计很多时候我们会觉得老房子住起来很难有舒适放松的感觉，大致会有两个原因第一，受地块面积、容积率等限制，几乎没有社区的概念，典型的就是上海市区的老破小第二，即使规划上，也难以给到好的设计理念，让地块更适合居住基于此印象中的老小区生活一直都是狭窄闭塞而最近我去古北、闵行看了几个最早一批的外销房，也才感受到老房子的设计理念能有多超前最典型的就是位于闵行金虹桥的名都城这个建于1997-1999年的涉外老小区，确实拥有令人艳羡的地块指标约13万方的占地面积、1.4的容积率...单这几个数字就能吊打多少老小区更重要的是，作为上海首个涉外居住国际社区，开发商本身也是外资房企，所以从一开始也是邀请欧洲著名设计师以国际社区的概念在规划先来看下他的建筑布局首先面对1.8的容积率也很克制的没有做成全别墅，而是采用8-18层电梯蝶楼和独栋别墅并且布局上，还很有魄力的通过围合式排布使得景观价值最大化这是非常难得的也让一个近30年的老小区，能拥有社区感所以我们看到，通过这样的“包裹”，内部营造出非常霸气的景观效果最大的核心组团整体绿化率高达67%，也就是说每一户站在自己的阳台，都可以享受到最大面积的景观视野完全是长在公园里的小区而且仔细看，还比较难得的是所有的配套都和景观非常和谐的融在一起，会所和露天泳池的位置，位于小区的核心但是毫无违和感其他生活场景也是如此立体环绕式的露天音乐广场，边界有一排茂密的绿植围合儿童区除了娱乐设施之外，会有几张座椅方便看护的大人休憩与交谈包括小区的入口规划是这样处理的一些小区在与道路衔接的地方，会适当退让红线，这已经是品质较好的小区才能有的规划理念但这里，这也是我第一次见到这样的尺度需要站到马路对面才能勉强拍下一半的大门，是如此阔绰左右两边还对称设置着结合人物雕塑罗马立柱群而绕到大门的另一侧还是一整块巨大完整的草坪作为边界拿来踢足球都绰绰有余了，但这里不过是边界绿化的配置更重要的是因为这样的间隔，你在小区几乎听不见任何外部行人和车辆的噪音，非常宁静而穿过大门后又是模纹花坛的形式，基本上从入口开始就是属于人行的空间了，把绿化都还给了业主所以什么是国际化的生活不是摆几个欧式雕塑就叫国际化，而是真的运用国际建筑的规划体系从而创造出更好的生活而这样的理念渗透了小区每一处的细节会所也不是简单的会所而是以俱乐部的形式包含健身俱乐部（高尔夫）、韩亚皮肤管理中心、以及始于1964年法国的品酒汇这样国际化的配套而这还是只存在于1997年老房子的会所如今又有多少商品房会所能达到这样的能级都是设计之初就前置化敲定好国际化生活的概念，也才有了如今第一代涉外居住国际社区02当然最本质的，老房子还得是舍得投入成本有了先天地块的优势，有了国际化的设计理念，我们说老房子之所以能够给到居住品质感后期舍不舍得投入成本，这才是关键比如位于古北的爱都公寓作为1995年的老房子，爱都公寓占地面积仅1.5万方，不到名都城的十分之一，稍微不好路面通行就是灾难级别所以第一件事不仅早在20多年前爱都公寓就提出了人车分流的概念而且无论是在车行入口还是内部社区的处理上，并没有处理成大量绿化反而是整体抬高地面之后又全部采用密集的小砖铺设，将更多面积留给通行砖块更小意味路面可以更好通行也不易压裂变形，但背后就是成倍的投入包括仔细看周边配电房设备间的处理也是繁复花纹雕刻作为装饰但这还是只是开场我在上海住过2次房龄30年的老破小，别说大堂了，楼梯间能做到干净整洁已属不易所以最最震撼的还是小区的大堂入户是用红褐色整石头切割的门头，铺装和绿化之间因为抬高用了欧式雕花的栏杆作为分隔而推门之后，忽然就眼前一亮不仅是给到完整独立的大堂区域虽然整体面积不算太大，但该有的功能区都有两侧是沙发座椅用来临时交流休息入户前有一个欧式宫殿的阶梯增加仪式感，以及随处可见的精致与细腻每一个瓷器摆件、一个灯具都是精心挑选不起眼的角落还藏了一面仪容镜镜框和玻璃桌面也是铁艺雕花，我甚至以为走进了哪个豪宅小区与此同时这也是我见过老房子里最最干净的电梯大堂了除了电梯外围两侧做了墙面装饰给到仪式感，点缀的水晶灯，水表电箱也都被很好的包裹起来这样整洁的电梯大堂每天回家心情都是愉悦更难能可贵的是细心的朋友应该有留意到，为什么住在老房子室内很难有好的采光通风，本质上就是因为老房子开窗很小但在这个老小区，我却看到如今很多商品房都难以实现的窗墙比立面大面积的开窗，有弧线也有折线包括一些转角区域也是如此这样做的好处就是体现在室内居住上让客厅和卧室能有落地窗明媚的同时就连消防通道也是全采光视角，爬楼梯的时候不会显得压抑昏暗从立面到铺装到入户大堂，这样近乎颗粒度的投入，多少豪宅都得甘拜下风03而老小区能历久弥新，也能通过好的改造和物业维护如果你说好设计以及高成本投入，这种老房子都需要大量前置条件才能实现对于已经成型的老小区，还有没有翻盘的机会呢当然，而且还是绝对的逆生长第一种，最普遍的城市更新关于这个概念大家比较熟悉的应该就是“美丽家园”工程了截至2023年年底上海已实施老旧小区改造超1300万平方米，投资约57亿元，令329个老小区焕发新颜，受益居民达到16万户而类似这样的民生工程改造下到底能有多大效果看一个案例就可以徐汇凌云街道417街坊与一般小区单点局部翻新不同，这里的更新方式是成片式更新图片来源：上观新闻整个凌云街道一个街区就住了上万人，七个小区、三个居委会，而社区类型也有动迁安置房、公租房等多种形式面对如此复杂的居住环境，曾经凌云街道的老破小，和我们印象中的老房子一样图片来源：上观新闻过道一定是杂乱和拥挤的所以凌云街道有了一个听起来非常大胆的想法，叫做：拆掉围墙并且还的是因地制宜第一，对于类似街道旁对居民生活影响较小的围墙，直接拆除第二，对于有着保护居民隐私、安全性功能的围墙，改造为带造型的隔扇，加上种植绿植的处理第三，更妙的是，对于小区内部，与居民居住场所紧密相连的围墙，直接降低围墙高度而通过不同围墙的处理方式不仅将住宅和街道隔开，也让小区内部空间和外界很好的融合在一起与此同时也有了更多大面积公共空间创造的可能转角处的活动空间就连停车位，也因为拆除围墙后道路的扩宽新增约100个停车位成片式更新对凌云街区的改变是肉眼可见的包括同样位于位于徐汇的康乐小区一个房龄超30年的老小区，门头从原来的水池干涸池壁破败变成如今的假山置景绿植环绕，已经碾压多少老破小了而走进小区所有的墙体都做了翻新，以及每户入口的地方也都有红砖的房檐作为遮挡是不是有点别墅小洋房的感觉了即使是内部的楼道空间图片来源：房可圆原本拥挤杂乱的样子墙体重新刷新成防霉腻子及新刷内墙涂料，楼道地面也铺贴防滑地砖，楼道内各种杂乱管线归槽，还增加了木扶手老房子也能因为改造得当而焕然新生而除了更新之外，还有一种更长情的陪伴第二种，有物业服务的老房子各位有去过七宝的万科城市花园么，前段时间我又去了一次这个包含15个区的大盘项目30年过去了，依然是井井有序的样子不仅是因为当初围合式的排布，给社区天然地创造了很多停车位各种小型的电瓶车被很好归置在车棚，且都做了充电设备更让我见识到了物业服务对于一个小区的秩序和整洁有多么重要就是你会发现虽说是1994年交付的小区随处可见是打扫卫生的阿姨，还开着清洁车每栋楼挨个打扫走在路上时不时还能遇见小区保安24小时巡逻包括大家比较熟悉的万科在城市花园布局的底商，也都是开发商负责招商都让这个拥有物业的老小区，经过岁月洗礼后仍然能焕发出历久弥新的光彩04怎么样，看到这里各位是不是有点感触与我们记忆里老旧、破败的老房子不一样，为什么这些老房子可以拥有如此的品质从类型上看，他们有的是外销房，有的是城市更新后的老破小，还有的是万科这样开发商早期的老破小产品但本质上产品类型不重要重要的是我们可以看到这些老房子背后在表达什么样的产品观1、离不开开发商的前期设计，即使是面对先天地块优势依然非常克制从而为小区带来社区感2、中端还需要坚定不移彻底的执行，从细节颗粒度的处理与投入度就能看出品质3、当然后期还可以通过改造以及长久的物业维护，让社区能够历久弥新哪怕体现在房价上数据来自兔博士和链家，仅供参考有的卖出了更多成交，有的卖出了更高的价格我们说立面材质或许会随着时间流逝而褪去光泽，装饰风格也可能因为时代变迁而略显过时但一个本身就拥有好品质的小区，记得我在离开名都城的时候那天是下雨天，所以小区的人不多但我在一个小区内部的道路，竟然看到了大片茂盛的法国梧桐树，周围车辆整齐停靠道路一侧也预留了人行通道，一位老人在打着伞牵着小狗这些老房子们，反而因为岁月沉淀出独特的韵味每个社区都会有成为老房子的那天，但希望以后能看到更多的房子，是和人一样，可以优雅的老去以上为正文，来自Moon这是真叫卢俊公众号的第5659篇原创文章

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